行权条件彰显高增速信心。按照公司设定的行权条件,2020-2022年归母净利润增速分别达到40%、57.1%、50%,2019-2022年复合增速达到48.9%。此次股权激励是继2019年9月份授出1600万份购股权后的第二次激励。从股份奖励计划来看,2019年回购1000万股,尚有500万股未授出,预计后续仍有激励计划。

第三方面积与关联方面积增长强劲。1)关联方新城控股迎来竣工高峰,2019年竣工量+89%至1865万方,2020年计划竣工量3597万方,较2019年+94%。关联方竣工及交付高峰带动新城悦服务关联方在管面积快速增长。2)公司计划加大第三方面积占比,预计2022年第三方面积占比提升至30%以上。2020年5月,公司并购成都诚悦时代61.5%股权(在管522万平方米,包括成都市春熙路地标项目成都时代广场)。19年成立4家合资公司,锁定超过800万方储备面积。

资源持续优化带动毛利率提升。2019年,新城悦服务在管面积中,交付5年内新项目面积占比提升13.3pc至60.6%。随着未来几年关联方新交付面积增加,以及公司积极拓展第三方新楼盘,新盘占比仍将继续提升,并带动公司基础服务毛利率提升。

上半年能力持续拓展。殳情期间,公司主动配合业主需求,提供生鲜类产品配送上门服务,一季度社区零售类销售金额已达到去年全年水平。

二季度公司在南京、常州试点空调清洗等入户服务,效果良好。此外智慧园区服务外拓加速,上半年签约4个项目,总金额4000万以上。

鉴于公司发布股权激励,带动管理层及中层士气,行权条件彰显高增速信心,我们上调公司2020-2022年猜测EPS至0.51、0.80、1.15元,维持2021年32倍PE,上调目标价至28.58港元,维持“买入”评级。

风险提示:人工成本上升;增值服务拓展不确定性;关联方依赖风险。

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