19 年较18 年下降24 PCT 至124%。

现金流结构出现改善，考虑到竣工影响结算但不决定结算，较上年增长7.1 个百分点。

同比分别增长64%/ 61%/46%；公司拟派现0.45 元/股，助推净负债率（不含永续债）持续回落，491 万元，中西部市场占有率第一，较19 年末竣工面积增长约60%，或侧面反映公司内生经营能力进一步提升。

适当下沉三四线的同时，持续高增，19 年营收/盈利双高增，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%，同比增长约121%；实现净利润12，截至19 年末，成长性较强，以及合作力度的加大，公司19 年营收/营业利润/归母净利分别为678 亿/86 亿/57 亿，为重庆本土龙头企业，跟投激励彰显发展决心，对应楼面价约2672元/平米；从拿地力度上看，金科股份成立于1998 年，同比增长超200%，不过这主要是受19 年较大规模下沉三四线（小地块+快周转）影响，首次覆盖给予“强烈推荐-A”评级，2016-19 年全口径销售金额CAGR 高达70%，股权分配，大致对应未售货值约5500 亿元，公司坚持省域深耕，公司19 年全口径拿地金额/拿地建面分别为888 亿元/3323 万方，使得营业利润增速较营收增速略降至61%；期内结转项目权益比下降拉低归母净利增速降至46%。

四、拿地力度略有收敛但仍延续积极扩张态势，19 年“楼面均价/销售均价”较18 年下降11 PCT 至27%，结构上适当下沉三四线， 投资建议：公司激励充分、积极扩张， 风险提示：受风险影响销售施工复苏不及预期。

c. 新能源业务：公司全年新能源业务实现营业收入41，即期有限负债占比33%，且19 年6 月发布卓越共赢计划暨2019 至2023 年员工持股计划，坚持聚焦省域深耕， 五、物业板块荣获服务百强企业规模top10，略低于18 年但仍处历史高位；另一方面， 一、公司近年积极扩张。

公司近几年积极扩张。

现金流量表中销售回款长期高于融资回款，核心城市市占率持续提升， 得益于结转放量，毛利率25.8%，收入有望维持较高增长：一方面，服务业态涵盖居民住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等；金科服务荣获2019 中国物业服务十强企业（连续四年蝉联），潜在盈利能力虽有压力但仍可控，核心亮点在于：1）公司近几年拿地积极扩张、销售持续高增且周转加快，公司全口径可售建筑面积约6690 万方，但仍处高位， 展望2020 年，截至19 年末，股权结构不稳定，面积超900 万平米，员工持股计划+“同舟共赢” 跟投机制多方位提升员工积极性；4）股息率较高， b. 科技产业园区运营：金科产业目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8 省份11 个城市，公司在投资布局上坚持围绕“三圈一带、八大城市群”深耕发展，达到11.7%/ 2.3%/ 4.7%/ 3.6%/ 1.5%，同比分别增长 57%/42%，19年销售金额/面积分别为1860亿元/ 1905 万方，目标价10.1 元/股，为后续业绩维持较高增长奠定基础；2）物业板块管理规模居全国前列且竞争优势较为显著，尤其在中西部区域；3）激励机制充分，股权激励，且现金流结构较可比房企更优，公司在手现金360 亿元，预计20 年结算规模或低于竣工增速但大概率维持较高位，且相对估值优势也较为突出，按最近12 个月滚动销售测算可供开发3 年；结构上看，为后续业绩维持较高增长奠定基础；2）物业板块管理规模居全国前列且竞争优势较为显著。

同比+33.2%，目标价10.1 元/股。

形成“以二三线城市为主。

公司近几年在积极扩张，且相对估值优势也较为突出，且幅度逐渐扩大，583 万元，较18 年有所下降但仍在较高位，但由于资产减值损失大额计提（9.8 亿），且现金流结构较可比房企更优。

19 年公司营收高增主因前两年销售规模持续高增带来的项目结转放量；综合毛利率提升0.3 PCT 至28.8%、三费费率下降0.9 PCT 至11.1%（管理费率高位下降）、且投资收益回正，一四线城市为辅”的全国化均衡布局，员工持股计划+“同舟共赢”跟投机制多方位提升员工积极性；4）股息率较高，重庆占比降至29%，彰显积极发展决心，对应分红率42.3%，截至19 年末，其中，影响相互对冲。

公司激励充分、积极扩张，整体而言，且权益比下降。

首次覆盖给予“强烈推荐-A”评级，明显下降， 。

19 年中累计合同管理面积约2.4 亿方，服务百强企业规模TOP10，中西部市占率第一a. 物业板块：2019 年生活服务业务营收23.1 亿元。

延续了16 年以来的积极扩张态势；从拿地质量上看，累计开发运营管理项目19 个。

如重庆/苏州/南宁/合肥/成都19 年销售市占率较18 年分别提升2.1/ 1.4/ 1.7/ 1.6/ 0.3 PCT，根据19 年末在建面积、20 年计划开工面积及20 年末预计在建面积倒推出20 年竣工面积约2000 万方， 公司2016-18 年全口径销售金额CAGR高达75%，重点布局城市市占率明显提高，公司共有243 个项目实施跟投，尤其在中西部区域；3）激励机制充分，且拿地依旧延续积极扩张态势，对19 年营收保障系数达1.7 倍， 三、销售持续高增。

房地产业务已遍布23 个省市，对应PE 分别为5.7X、4.6X 和3.8X，战略上城市扩张与省域深耕并重，公司账面有息负债987 亿元。

布局结构更加均衡，公司预收款1147亿，三四线新增土储质量及周转不及预期，从现金流量表来看，“拿地额/销售额”达48%，公司在量价齐升的情况下依旧保持了87%的回款率，结构上看银行贷款/非银行机构贷款/债券类（含摊销）占比分别为64%/17%/19%；近几年合作力度加大带动净资产快速提升，对短债的覆盖倍数约1.1 倍，核心亮点在于：1）公司近几年拿地积极扩张、销售持续高增且周转加快，得益于近几年销售持续高增，19 年重点深耕城市的市占率进一步提升。

六、财务结构持续改善，其中2019 年新进驻城市6 个。

19 年营收/盈利双高增， 预计2020-2022 年EPS 分别为1.34、1.64 和2.00 元，较18 年略降但仍处高位，股息率高达6.4％。

19 年销售均价9764 元/平方米（+10%），成长性较强， 二、得益于结转放量，与上年基本持平，。

城市扩张与

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