?机构：太平洋证券

　　评级：买入

　　销售规模快速增长，逐步形成“三轮驱动”发展战略：公司销售规模近几年快速扩张，15-19年销售年复合增速达47%，公司2019年实现销售额人民币960.2亿元，同比增长33.7%。2020年公司销售目标为人民币 1100亿元，目标达到 20%的增速。与此同时，公司逐步形成了地产开发、城市更新和投资性物业三轮驱动发展战略，盈利能力持续领先，成为恒生综合指数大型股。2020年 6月 16日，公司更名为“龙光集团”。

　　坐拥低成本优质土储，加大全国化布局力度：公司坐拥大量优质土储，保障公司利润率持续位于行业较高水平。截止到2019年 12月 31日，公司平均土地成本仅 4081元/平米，而公司销售均价已升至 13886元/平米，平均土地成本/销售均价仅为 29.4%。公司在继续保持粤港澳大湾区的优势基础上加大全国化布局力度，公司的全国化布局重点在三个区域展开，包括粤港澳大湾区、长三角都市圈和西南城市群。

　　长期合伙人计划绑定核心人才，助力集团中长期业绩增长：公司为吸引优秀人才加盟、保留核心优秀人才，2020年开始采取股份奖励计划，设立信托于市场上购买股份作为奖励，总奖励股份最高达到公司已发行股份总数的 3%，约 1.65亿股，计划未来 5年总激励额度将达到 30亿元，达到龙光流通市值的 19%，目前已经开始买入。

　　负债率和融资成本表现稳健，负债结构进一步优化：公司 2013年上市之后，积极利用资本市场融资工具替换高成本融资渠道，积极尝试资产证券化、优先票据、永续资本债券等多种创新融资方式， 2019年公司平均融资成本为 6.1%，较 2018年持平。公司近年来净负债率较为稳健，截止到 2019年底，公司净负债率 67.4%。

　　投资建议：公司销售规模持续增长，坐拥大湾区低成本优质土储，在积极向长三角和西南城市群扩张的同时，保持了较为稳健的负债率水平。公司推出的长期合伙人计划，有助于形成企业、管理层和投资者的长期利益共同体，实现公司长期战略发展目标。公司连续 4 年派息比率在 40%以上，股息率超过 6%。公司已售未结算资源充足，此外随着旧改项目陆续进入业绩兑现期，股权分配，为公司未来业绩的增长奠定了坚实的基础。我们预计公司2020-2022 年归母净利润约为 136.2 亿、170.1 亿、204.5 亿，对应 EPS 为 2.47、3.08 和3.70元。首次覆盖，给予“买入”评级。

　　风险提示：政策调控超预期，公司销售不及预期

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