观点地产网 除了极个别还算“有趣”的企业，股权激励，高管或者创始人愿意跟小股民多聊几句，甚至开开玩笑，事实上大多数周年股东大会都是比较枯燥的。

它们都有相同的模式，开场参会高层自我介绍、宣读决议案内容、股东表示附议或和议、股东投票，然后可能是问答环节，有些公司没有设置这个环节，有些就有，例如奥园。

5月22日，中国奥园集团在香港召开年度股东大会，股权激励，得益于近年来视像音像办公软件的普及，集团主席郭梓文和其他管理层实现远距离参会，现场只有高级副总裁陈嘉扬和公司秘书汪美珊坐镇。

大约二十分钟走完一套既定流程，主持人将话筒交到台下的股东手上。

今天到场的股东，绝大部分都是能够自由安排时间的退休老人。林林总总几个提问：风险的影响、公司恢复情况、派息政策、中国奥园与奥园健康的联动等。

内容不算专业，但都来自真心实意。中国奥园(HK：03883)的股票能为持份者创造多少利益是小股东们最关心的话题，因为这关乎着他们退休生活能否过得舒适体面。

更深一层的逻辑，则是奥园集团的增长问题。

作为中国房地产市场的“黑马”之一，奥园合同销售金额曾在过去2016至2018年复合增长率达到89%。而在普遍认为环境艰难的2019年，奥园也实现了接近30%的增长。

因此，奥园近四年复合增长率高达66%，超过国内多数开发商同一时间的发展速度。

但这种增长已经不可持续，根据2019年全年业绩会上透露，奥园今年提出的预期销售目标为同比增长12%，是该公司开始全国扩张以来的最低增长水平。

如今又碰上新冠风险，截至今年前4个月奥园的销售增速都录得倒退，这足够让小散户提心吊胆了。其中，1月份该公司合同销售金额约50.6亿元，同比减少9.7%；2月份单月销售额为19.6亿元，同比减少65%。

3月份合约销售金额72.8亿元，虽然环比上升271%但同比仍下降3%；4月份单月为87.3亿元，同比减少9%。

4个月，奥园合共取得合同销售金额累计230.3亿元，与去年同期283.1亿相比，同比下降18.65%。

“今年的增长是12%，大约是1320亿元。”针对上述问题，陈嘉扬表示，公司今年的销售安排，上半年比重实际上只有35%，推盘推货将主要集中下半年情况好些的时候进行，所以下半年销售比重会达到65%。

“随着风险目前相对受控，5、6月份我们会加大销售力度，会有全新的项目推出。” 陈嘉扬称，目前的情况也是允许的。

陈嘉扬介绍，3月底奥园集团所有售楼部都已经开放了，包括在武汉的售楼部也开放了，工地复工的情况则是100%。

早前在业绩会上提到最后三个还没有复工的项目，都完成了复工复产，并不会影响奥园今年提出要加快结转的打算。

陈嘉扬续称，截至今年3月，撇除未来新开盘的项目，奥园已拥有约2200亿元的可售资源。

“进入四月份以后，市场已经恢复了八九成左右。”集团执行董事及营运总裁马军则补充，公司最重点布局的粤港澳大湾区，尤其是深圳、珠海及东莞恢复表现都不错，“早前广州恢复得慢一点，但进入到5月后也在好转。”

保证合理增长是奥园今年最重要的任务，“今年要加强风险的管理，确保公司于复杂的环境中维持稳定性，实现可持续的高增长。”郭梓文总结称，但公司还会保持适当的规模。

今年严峻的市场环境，相反是不少大型房企整合小公司获取便宜土储的好时机，奥园集团相信自己是其中一员。

较低的土地储备面积一直是困扰奥园的问题，根据建银国际最新一份研报预期，奥园2019至2022年复合增长率约20%，说明未来两年增长率至少是会高于12%的。但奥园这两年的土地存续比却徘徊在4左右，属于较低水平。

因此在土地方面，奥园管理层此前表示，2020年还会按照实施了几年的“合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储”，即大概400亿左右。

资金还算充裕，自3月份全国复工，奥园就开始出现在各地土拍市场，并签下多个城市更新项目。

另外，4月7日，奥园亦宣布斥资11.6亿元收购京汉股份29.99%股本，成为后者控股股东，由此获取了筑面积约124万平方米的土地。

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