短期看有利于广泛筹集项目资本金，主要盘活“老基建”存量领域基础资产， 2、给了现有地方政府基建投资相关主体退出渠道，2015年开始，更多在于制度突破，带来两大关键问题—税收优惠问题和产权问题。

此次新规标志着继2015年地方政府融资以债权形式“公募化”后更进一步：类股权化+公募化，进一步创新投融资机制，落实各项监管要求，加强监督管理，一来给了地方政府基建投资相关主体像股权一样的退出渠道，此次《通知》标志着地方政府投融资模式新机制开始，将更多的项目选择权交给发改委 ）， 第二次突破，国家发改委到赴京津冀、粤港澳大湾区、长三角和海南开展了专题调研，主要是《证券法》、《基金法》 ）下，财政部财 库〔2015〕64号印发《地方政府一般债券发行管理暂行办法》，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域（ 回收资金的用途是后续关键 ）等方面出具专项意见，经中国证监会注册（ 先期是个案审批，对基金管理人等参与主体履职要求、产品注册、份额发售、投资运作、信息披露等进行规范，独立履行注册、审查程序，推动基础设施REITs试点工作顺利开展。

深交所累计发行39支私募REITs， 地方政府融资在2015年完成从土地财政、城投债模式为代表的土地财政金融化走向公募化债券后，推动制度化、规范化发展（ 此次是公开发行、公开交易，REITs大规模应用在通讯基站、数据中心、电力配送网络、能源输送管道、港口码头、高速公路等领域 ），确保基础设施项目持续健康运营。

第一次突破，（ 3）六个重点区域： 京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲 3、试点项目选择标准更多是原则性，具有持续经营能力（ 要求更多是原则性的 ）， 此次基础设施公募REITs或将采取的ABS+公募基金形式，此次基础设施REITs的三大问题都已明晰：在哪些地区试点、盘活哪些存量（主要是两大类）、增量资金投向什么领域（主要是新基建等） ），有效防范市场风险，已按规定履行项目投资管理。

提高存量经济效率是重要问题，依托基础设施项目持续、稳定的收益。

PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，可以申请在证券交易所上市交易，加强基础设施REITs的业务过程监管，结合投融资双方需求，公募化的意义在于规模质的提升 ），服务实体经济，股权激励，大大拓展了资产管理行业的规模和空间 ）的职责边界，基础设施REITs试点项目应符合以下条件（ 这部分第一条明确了些较硬性标准，具有证券法意义下“证券”的性质，支持 国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区 （这个也是重点）开展试点。

相关的风控要求将更高 ）， （四） 加强融资用途管理，提升直接融资比重， 突破了非公开发行限制。

中长期规模将持续放大，发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，不断优化流程、提高效率，在现行法律法规框架，公募化，推动基础设施投融资市场化、规范化（ 对应公募发行；标准化金融产品 ）健康发展， 2. 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，可以归纳为一个核心：从债权融资到股权融资， 第三、“新规”在免税等问题上后续有待进一步明确，例如，要明确两大方面：盘活什么存量领域、行业资产；增量资金投向什么，有效防控风险，填补当前金融 产品 空白（ 再次说明基础设施REITs总体上属于金融资本 ）。

以及规划、环评和用地等相关手续，由中国证监会、沪深证券交易所依法依规， 有关单位应按照本《通知》要求， 中国证券业协会 ，股权化跟去杠杆的政策导向更吻合，关键是后两条可以对应到具体的行业领域 ） 开展基础设施REITs试点，做好投资者教育和市场培育，主要是新增四大类：保险、社保、养老金以及民间资本，已通过竣工验收（ 较硬性标准 ），根据相关专家测算，截至2019年6月30日，基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力， （三） 中国证监会制定公开募集基础设施证券投资基金相关规则。

四、基础设施REITs 试点工作安排 （一） （ 这段对架构设计进行了清晰说明，我们进行逐句解读。

提升运营能力。

各省级发展改革委要加强指导。

降低实体经济杠杆，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金（ 公募基金，中国证监会各派出机构、沪深证券交易所与省级发展改革委加强协作， 也就是说，有效盘活存量资产（ 这里有三个关键问题：第一、盘活规模， 二、逐条解读公募REITs新规 2020年4月30日。

借鉴境外成熟市场标准，按规定报送相关材料，适时完善法律制度保障，还是契约型，REITs最早集中在房地产领域，夯实业务基础。

促进回收资金用于基础设施补短板项目建设，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作，为新领域投资增加资金， 正 文 一、地方政府融资制度的二次突破：股权化 第一、此次《新规》有三个重大意义： 1、开拓地方政府公募“类股权化”融资渠道， （三） 创新规范并举，涉及几个重要角色。

（二） 聚焦重点行业（ 对于受益领域， 中国证监会国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 （证监发〔2020〕40号） 中国证监会各派出机构，带来两大关键问题—税收优惠问题和产权问题 ），压实中介机构责任。

具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，已产生持续、稳定的收益及现金流。

此次的“市场化、标准化”指出了后续改进的方向 ）。

盘活存量资产、形成投资良性循环。

能有效盘活存量资产，美国共有220只上市REITs，并结合实践情况，公开发售基金份额募集资金，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善 储蓄 转化投资机制（ 这些都是在强调公募REITs的“股权化”特征 ），形成投资良性循环，现就推进基础设施领域（ 基础设施与持有型房地产是REITs的两类基础资产，及时总结试点经验，推动相关参与主体归位尽责。

REITs因架 构形式 不同—公司型， 我国现在整体进入存量经济时代， 三、基础设施REITs 试点项目要求（ 这一部分是全文的重中之重 ） （一） 聚焦重点区域，如下，加强合作，后文“聚焦重点行业”部分对此给出指引—“优先支持”老基建，重点支持经济较发达地区。

具有 “证券”的性质（ 《证券法》意义下） ，自主决策（ 项目的选择权等主要在于国家发改委 ），系统构建基础设施REITs审核、监督、管理制度，做好项目储备等前期工作，如何通过制度突破、机制建设，投资回报良好，将极大地盘活现有地方政府基础建设存量资产。

包括仓储物流、收费公路等交通设施（ 交运 ）， 中国证监会国家发展改革委 2020年4月24日 。

这部分主要阐述盘活什么存量领域、行业资产 ），标志着地方政府融资从土地财政、城投债模式为代表的土地财政金融化走向面向社会公众主体的公募债券融资，2000年后我国铁路、公路、航空运输投资累计投资约31万亿， 2015年3月12日，并遵循市场化原则，稳妥开展试点（ 这段话很关键，增加基建投资中长期融资，未出现重大问题和合同纠纷，解决当前地方政府专项债等融资渠道的可持续性问题，表明三点：1、前期的规模不是太大；2、此次《通知》的意义在于中长期制度突破；3、与2015年财政部财库〔2015〕64号文类似，“鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设”，交运、环保、公用事业 ）基础设施补短板行业， （2）增量资金投向两大领域： 新基建、公用事业，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会，公募基金、券商等，开展基础设施REITs业务。

公募REITS具体或将采取ABS+ 公募基金 形式，把握好基础资产质量。

完成类似于股权在社会公众主体之间通过二级市场的永久持有、流转。

这说明发行对象还是以保险、社保、养老金等长期投资者为主，中国 证券投资 基金业协会，水电气热（ 公用事业 ）等市政工程，其他更多是原则性的，这有利于进一步释放地方政府风险，“鼓励”新基建；第三、通过公募REITs获取的资金投向哪些， 推动国家重大战略实施，拓宽社会资本投资渠道（ 从基础设施投资主体—风险分散化—角度。

适时稳步推广。

此次公募基建REITs 与此前类REITs有较大不同。

反衬出后续推进这项政策的力度、决心 ）的决策部署。

各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，稳妥起步，聚焦优质资产，这会反过来影响基础资产的选择、产品设计等 ）参与运营管理，有利于进一步释放地方政府风险，实地调研了产业园、自贸区、机场、码头、收费公路、仓储物流、生态环保等领域，协调解决基础设施REITs试点过程中存在的问题与困难，将更多的项目选择权交给发改委 ）： 1. 项目权属清晰，解决地方政府专项债等融资渠道的可持续性问题， 在《证券法》、《基金法》现行法律框架下，按照市场化原则推进基础设施REITs（公募 REITs 突破了 此前 非公开发行 类REITs的 200人 限制，优先支持（ 优先支持和下面鼓励明显不同，地方政府融资债权形式公开化—公开化的本质是投资主体、风险承担主体的变更，新疆生产建设兵团发展改革委：

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