2020年3月23日，雅居乐(3383.HK)披露了2019年业绩报告，就在第二天，其股票一度跌至一年来的最低价7.26港元/股。

　　几个月过去，雅居乐的股票还是没能回到2020年初的11港元/股，截至发稿前为8.62港元/股，跌幅为1.60%。

　　评级遭下调

　　据悉，进入到2020年，我国有十多家房企被国际评级机构下调评级，有的评级展望被调整为“负面”，其中就有雅居乐。

　　4月3日，国际三大评级机构之一的穆迪发布公告称，将雅居乐的评级展望从“稳定”调整为“负面”。

　　对于下调评级，穆迪高级副总裁曾启贤公开表示，“展望调整为负面反映了雅居乐为业务扩张而增加债务，导致其信用指标趋弱”。

　　穆迪预计未来12-18个月，雅居乐以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将从2019年的51.2%升至60%左右，同期EBIT(即“即息税前利润”)/利息比率将从2.3倍升至3.0倍。

　　4月9日，标普也将雅居乐的评级展望从“稳定”下调为“负面”。

　　标普指出，雅居乐房产开发业务扩张的执行进度比预期的缓慢，导致其在过去2年举债收购后盈利增长依然疲弱。同时，雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力。

　　另据绿色评级机构标准排名的监测统计，2019年雅居乐的营运能力、盈利能力以及偿债能力均出现不同程度的减弱迹象，近三年净利润及归母净利润的增速大幅放缓，有现金流压力较大的风险。

　　具体来看，2019年雅居乐实现净利润92.33亿元，该指标于2016年-2019年同比增幅分别为32.49%、122.30%、23.27%和10.47%，增速创新低。

　　其中，归母净利润为75.12亿元，同比增长为5.43%，增速也为近4年最低。

　　2020年1-4月，雅居乐实现预售金额约263.7亿元，同比下降23.14%。

　　2020年，雅居乐制定的年度销售目标约1200亿元，前四个月，雅居乐仅完成22%的业绩。

　　6月3日晚间，雅居乐发布截至2020年5月份未经审核营运数据：截至2020年5月31日止五个月，预售金额合计为402.1亿元，同比减少11.82%。

　　前五个月，雅居乐完成年度目标的33.5%。

　　负债压力

　　在评级机构的观点中，都提到了雅居乐的负债问题，2019年，雅居乐的负债已达到2078.95亿元。

　　同时，其流动负债也从2016年的552.52亿元上升至2019年的1476.68亿元。

　　资产负债率方面，从2016年的66.48%上升至2019年的76.09%；净负债率则从2016年的49.1%，攀升到了2019年的82.8%。

　　根据2019年报，雅居乐有息负债共966.7亿元，其中，一年内需偿还的短期借款达422.97亿，在总负债中占比44%。

　　而值得注意的是，雅居乐同期的现金及等价物为335.51亿元，这要如何覆盖短期借款呢？

　　此外，其1-2年内需要偿还的借款为167.28亿元，合计2年内要还的借款接近500亿元。

　　近几年，我国的大部分房地产企业都在朝着去杠杆化目标努力，而雅居乐似乎有些反其道而行之，不仅杠杆率上涨，借款成本也随之水涨船高。

　　2019年，雅居乐借款成本为70.79亿元，较2018年的50.56亿元增加40.0%；同期，其借贷利率为7.10%，2018年为6.49%。

　　一边是负债的压力，一边又持续发债扩张，股权激励，雅居乐是否陷入了恶性循环呢？

　　据企业预警通显示，股权激励，目前，雅居乐国内存续债券4只，规模69.7亿元，其中“17雅居01”将于7月12日到期，规模为30亿元，利率6.6%；“16雅居01”将于7月29日到期，规模为9.7亿元，利率7.5%。7月份合计到期金额为39.7亿元。

　　此外，雅居乐在境外还有17亿美元永续债。

　　在会计准则中，永续债并不计入资产负债表里的债务中，而如果把永续债算到负债率之内，2019年，雅居乐的净负债率将超130%。

　　5月26日，据上交所消息，雅居乐旗下广州番禺雅居乐房地产开发有限公司非公开发行2020年公司债券状态更新为“已受理”，涉资30亿元。

　　值得一提的是，在2019年业绩发布会上，雅居乐集团副总裁王海洋表示，目前公司境外债占比在4成以上，这使得其需要承受额外的汇率风险。

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