2 地开发与运营、城市基础设施建设等业务，截至 2019 年末， 存货中尚有 13.59 亿 元已完工的代建工程待回购， 主要在售安置房项目剩余可供销售面积为 8.92 万平 方米，已整理待出让地块账面价值为 136.37 亿元，整体来看主要业务可持续性较 好。 公司持续获得外部的大力支持。 2019 年，公司股东以货币资金方式向公司增资合 计 29.86 亿元，公司资本实力大幅增强；此外， 2019 年海陵区财政局给予公司城 市基础设施建设补助资金 1.66 亿元，一定程度上提升了公司的利润水平。 保证担保仍能一定程度保障本期债券的安全性。 泰州城建经营情况良好，其提供 的全额不可撤销的连带责任保证担保仍能一定程度保障本期债券的安全性。关注： 公司资产流动性较弱。 截至 2019 年末， 公司存货和应收款项合计 339.33 亿元，占 总资产的 78.22%，应收款项整体回款时间存在不确定性、较大程度占用公司营运 资金；存货中土地变现存在不确定性，整体资产流动性较弱。 近年公司经营性现金流表现较差，存在一定资金支出压力。 2019 年公司经营活动 现金净流出 18.62 亿元，截至 2020 年 3 月末，在建房产项目尚需投入 12.40 亿元， 存货中在整理土地仍需投入一定规模资金，公司存在一定的资金支出压力。 公司负债水平仍较高，有息债务保持较大规模，面临较大偿债压力。 截至 2019 年 末，公司资产负债率虽有所下降，但仍高达 63.59%，有息债务总额为 214.27 亿元， 仍保持较大规模， EBITDA 利息保障倍数为 0.13，公司面临较大本息偿付压力。 公司对外担保规模较大，面临较大或有负债风险。 截至 2019 年末，公司对外担保 余额合计 44.77 亿元， 其中对民营企业的担保 4.25 亿元，占比为 9.49%，此外，公 司子公司泰州市海诚担保公司（以下简称“海诚担保”） 在保余额 9.82 亿元，期末 公司担保金额合计 54.59 亿元，占 2019 年末公司净资产的比重为 34.56%，公司对 外担保整体规模较大且部分无反担保措施，面临较大或有负债风险。 公司主要财务指标（单位：万元） 项目 2019 年 2018 年 2017 年 总资产 4,338,068.43 4,306,113.08 4,525,428.26 所有者权益 1,579,408.97 1,319,464.94 1,163,575.87 有息债务 2,142,727.09 2,008,086.00 2,635,927.66 资产负债率 63.59% 69.36% 74.29% 3 现金短期债务比 1.91 2.74 1.86 营业收入 136,067.96 124,826.51 137,215.72 其他收益 17,198.93 10,379.37 11,161.64 利润总额 22,506.40 21,130.50 20,801.46 综合毛利率 14.25% 21.10% 19.67% EBITDA 28,947.22 32,706.83 31,207.27 EBITDA 利息保障倍数 0.13 0.20 0.20 经营活动现金流净额 -186,234.68 81,511.00 -389,820.47 收现比 0.91 1.59 0.78 资料来源：公司 2017-2019 年审计报告，中证鹏元整理 担保人泰州城建主要财务指标（单位：万元） 项目 2018 年 2017 年 2016 年 总资产 5,469,904.66 4,959,962.78 4,079,302.55 所有者权益 1,941,937.00 2,101,508.70 1,497,632.35 资产负债率 64.50% 57.63% 63.29% 营业收入 164,331.31 157,129.38 131,332.91 综合毛利率 11.15% 20.13% 22.69% 经营活动现金流净额 -404,133.13 -313,013.98 -222,327.93 资料来源：泰州城建2016-2018年审计报告，中证鹏元整理 4 一、本期债券募集资金使用情况 公司于2015年12月14日公开发行7年期12亿元公司债券，本期债券募集资金拟用于泰 州市韵梅苑工程项目、泰州市朝晖锦苑工程项目以及泰州市智堡安置区三期工程项目的建 设。截至2019年12月31日，本期债券募集资金已使用完毕。 二、发行主体概况 2019年5月30日，公司名称变更为“泰州海陵城市发展集团有限公司”， 股东海陵区财 政局对公司增资166,000.00万元， 2019年6月28日，公司股东变更为泰州市海陵区人民政府 国有资产监督管理办公室（以下简称“海陵区国资办”），持股比例为100.00%， 2019年6 月，海陵区国资办对公司增资132,590.42万元， 2019年7月完成工商变更。截至2019年末， 公司注册资本和实收资本均为505,800.00万元，控股股东为海陵区国资办，持股比例为 100.00%，实际控制人为泰州市海陵区人民政府。 2019年，公司合并范围新增4家子公司，减少5家子公司，截至2019年底，公司合并范 围共有子公司12家，其中一级子公司9家，详见附录二。 表1 2019 年公司合并报表范围变化情况（单位：万元） 1、 2019 年新纳入公司合并范围的子公司情况 子公司名称 持股比例 注册资本 合并方式 泰州市海名荟商贸有限公司 51.00% 2,000.00 新设 泰州市海盛房地产经纪有限公司 100.00% 50.00 新设 江苏海驰建设有限公司 52.00% 1,500.00 新设 泰州康庄商务管理有限公司 100.00% 100.00 新设 2、 2019 年不再纳入公司合并范围的子公司情况 子公司名称 持股比例 注册资本 不再纳入合并报表的 原因 泰州市海润国有资产经营有限公司 100.00% 25,000.00 股权划转 泰州影剧院有限公司 100.00% 100.00 股权划转 泰州市海汇置业有限公司 90.00% 800.00 股权划转 泰州优龙光伏科技有限公司 100.00% 3,500.00 股权划转 泰州市海企投资有限公司 100.00% 5,000.00 股权划转 资料来源：公司 2019 年审计报告，中证鹏元整理 三、 外部运营环境 5（一）宏观经济和政策环境 我国经济运行稳中向好，风险短期加大经济下行压力，宏观政策加大调节力度，基础 设施建设投资增速有望反弹 2019 年国内外风险挑战明显上升，我国坚持以供给侧结构性改革为主线，着力深化 改革扩大开放，持续打好三大攻坚战，扎实做好“六稳”工作，经济运行总体平稳。 2019 年全年国内生产总值（ GDP） 99.09 万亿元，比上年增长 6.1%。新经济持续较快发展，战 略性新兴产业增加值比上年增长 8.4%，高于同期工业增加值增速 2.7 个百分点；战略性新 兴服务业企业营业收入比上年增长 12.7%。 然而我国仍处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期， “三期叠加” 影响持续深化， 2019 年末爆发的 COVID-19 风险，进一步加大了经济下行压力。 2020 年， 积极的财政政策将更加积极有为，稳健的货币政策将更加灵活适度。积极的财政政策将提 质增效，更加注重结构调整，压缩一般性支出，财政赤字率预计将进一步升高。 2019 年基建投资仍增长乏力，全国基础设施建设投资（不含电力）同比增长 3.8%， 增速与上年持平，处于历史低位。资金端， 有限的财政投入导致财政资金的乘数效应无法 体现，防范地方政府债务风险的政策进一步限制融资渠道。资产端，交通、水利和市政等 传统基础设施已经“饱和”，优质项目短缺。通信网络等新型基础设施建设投资增长较快， 但规模相对较小，难以支撑整体基建体量。 为兼顾稳增长和调结构，全国提前下达的 2020 年新增地方政府债务限额 1.85 万亿元， 同比增长 32.95%；其中专项债新增限额 1.29 万亿，同比增长 59.26%，并允许专项债资金 用于项目资本金比例提高至该省专项债规模的 25%。同时，禁止专项债用于棚户区、土储 等领域，部分领域的最低资本金比例由 25%调整为 20%，引导资金投向“短板”和新型基建， 优化投资结构。风险发生后，已规划项目将加快投资进度，公共卫生服务领域的投入也有 望大幅增长。 2020 年，基础设施建设投资预计将会回暖，但考虑到防范地方政府债务风 险的大背景未变，股权激励，反弹力度有限。 2019 年以来， 在保持基础设施领域补短板力度、保障城投公司合理融资需求的基础 定调下， 相关政策的陆续出台， 城投公司融资环境仍相对顺畅 2019 年以来，延续 2018 年下半年国务院常务会议提出的支持扩内需调结构促进实体 经济发展定调，确定围绕补短板、增后劲、惠民生推动有效投资的措施， 引导金融机构按 照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求， 城投公司融资环境仍相对顺畅。 此外， 妥 善化解地方政府存量隐性债务持续稳步推进， 城投公司作为地方政府隐性债务的主要载体， 6 化解存量债务已成为当前的重要任务，但严禁新增隐形债务仍然是政策红线， 对于城投平 台再融资的管控亦处于不断规范的过程。 2019 年 3 月，政府工作报告中指出，鼓励采取市场化方式， 妥善解决融资平台到期 债务问题，不能搞“半拉子”工程。同月，财政部发布《财政部关于推进政府和社会资本 合作规范发展的实施意见》（财金[2019]10 号）， 切实防控假借 PPP 名义增加地方政府隐性 债务， 禁止政府方或政府方出资代表向社会资本回购投资本金、承诺固定回报或保障最低 收益， 禁止本级政府所属的各类融资平台公司、融资平台公司参股并能对其经营活动构成 实质性影响的国有企业作为社会资本参与本级 PPP 项目。 5 月， 国务院发布《关于推进国 家经济开发区创新提升工程打造改革开放新高地的意见》（国发[2019]11 号），从提升开放 型经济质量等 5 个方面对国家经开区做出下一步发展指引，并表示积极支持符合条件的国 家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。 6 月， 中共中央办公厅、 国务院 办公厅联合发布《关于做好地方政府专项债发行及项目配套融资工作的通知》（以下简称 “《通知》”），指出要合理保障必要在建项目后续融资， 在严格依法解除违法违规担保关系 基础上，对存量隐性债务中的必要在建项目，允许融资平台公司在不扩大建设规模和防范 风险前提下与金融机构协商继续融资；另一方面，《通知》指出， 严禁项目单位以任何方 式新增隐性债务， 市场化转型尚未完成、存量隐性债务尚未化解完毕的融资平台公司不得 作为项目单位。 12 月，中证协发布《非公开发行公司债券项目承接负面清单指引》，表示 非公开发行公司债券项目承接实行负面清单管理，承销机构项目承接不得涉及负面清单限 制的范围， 地方融资平台在负面清单之列。 2019年末爆发COVID-19风险， 债券市场各监管部门均陆续出台相关政策支持债券市场正 常运转以及相关主体的融资安排，开辟债券发行“绿色通道”，支持参与风险防控企业债 券发行，城投公司作为地方基础设施建设主体，在风险期间亦承担了较多风险防控工作， 城投公司直接融资渠道在政策加持下得到进一步疏通。 （二）区域环境 泰州市经济增速进一步放缓；第二产业对经济增长的拉动作用较为显着 2019年，泰州市经济持续稳定增长，全市完成地区生产总值5,133.36亿元，按可比价 计算，较上年增长6.4%，股权激励，增速进一步放缓。其中， 第一产业增加值292.50亿元，增长2.3

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